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房企预收款账务处理这样做,账表相符又简便易行!

作者: 来源: 时间:2020-09-12

营改增后,房地产企业预收房款的税务政策发生了变化,账务处理也相应改变。

营业税时期,房地产企业在预收房款时,即达到营业税纳税义务时间,在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后,房地产企业预收房款,未达到增值税纳税义务时间,只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票,则达到了纳税义务发生时间,需要在机构所在地申报增值税,当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等,这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时,还需要计提增值税,如何即反应业务实质,又帐表相符,账务核算又简便易行,就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例:

1、预收房款111万元,并开具发票

借:银行存款  111

贷:预收账款——已开票  111

2、在不动产所在地预缴增值税

借:应缴税费——未交增值税  3(111÷1.11×3%)

贷:银行存款  3

文件依据: (国家税务总局2016年第18号)

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

3、在机构所在地申报

借:其他应收款——预缴税款  11(111÷1.11×11%)

贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)  11

文件依据:财税2016年36号文件规定,纳税义务发生时间,先开具发票的,为开具发票的当天。开具了发票,应在机构所在地申报增值税。

说明:对于房地产企业预收款,现在很多地方政策,一般要求不开具发票,或者开具零税率发票,或者只预缴税款不申报,这些情况下,就不需做以上分录,后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。

说明,这里的“其他应收款”科目,是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款,则将预收账款冲成不含税价,一是不好对账,二是非常容易混乱,这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。

4、取得进项税2万元。

借:应缴税费——应交增值税(进项税额)  2

贷:应付账款等  2

5、转出未交增值税

借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)  9(11-2)

贷:应缴税费——未交增值税  9

说明:房地产企业在预收房款开具发票时,即达到了增值税纳税义务时间,笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款,为行文简便,土地扣除放在后面一起处理,结果是一致的,特此说明。

6、缴纳增值税

借:应缴税费——未交增值税  6(9-3)

贷:银行存款  6

共应缴纳增值税=11-2=9万元;预缴了3万元,补缴了6万元,合计缴纳9万元,核对相符。

7、实现收入,假设房款为333万元。

借:应收账款  333万

贷:主营业务收入  300

贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)  33

借:预收账款——已开票  111

贷:应收账款  111

说明:预收账款和应收账款互相冲销,是笔者个人的建议,主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税,按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。

8、土地款差额扣除

计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。

借:应缴税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)  3.3(33.3÷1.11×11%)

贷:主营业务成本——土地成本  3.3

9、冲销重复计提的增值税

借:其他应收款——预缴税款  -11

贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)  -11

可借鉴以下公式:

应冲销的税额=(预收账款期末余额-预收账款期初余额)÷1.11×11%

=(0-111)÷1.11×11%=-11

如果预收账款(已开票)期末余额大于期初余额,说明应补提增值税。

说明:虽然收入为300万元,销项税额为33万元,但开具发票只能开具222万元(333-111),销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元,账务上的销项税额也是22万元,帐表相符。

10、转出未交增值税

借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)  18.7(33-11-3.3)

贷:应缴税费——未交增值税  18.7

缴纳增值税:

借:应缴税费——未交增值税  18.7

贷:银行存款  18.7

统算:应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元;

预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元

核对相符。

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