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土地增值税清算时如何理解开发费用的“计算扣除”?

作者: 来源: 时间:2020-09-12

  问:根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)款规定,财务费用中利息支出的扣除问题,分为是否能按转让房地产项目计算分摊利息支出或能否提供金融机构证明,而采用两种不同的计算方法。但是上述两种情况均是按第七条第(一)、(二)款规定计算的金额之和的5%和10%以内计算扣除。对此应怎样理解?

  举例说明:某房地产企业,按细则第七条第(一)、(二)款的合计数为1000万元,财务费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,金额为10万元,管理费用10万元,销售费用10万元,请问此时是按1000万元的10%(即100万元)扣除,还是按三项费用的实际发生数的30万元扣除?

  答:《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)款规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项法规计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府法规。

  根据上述规定,房地产开发费用为计算扣除,与实际发生额无关。

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